老後破産や少子高齢化といった言葉をよく聞くようになった昨今、将来の資産を自分で運用していくのが当たり前の時代になりつつあります。その中で不動産投資の関心も年々高まっています。
一方で不動産投資は
「借金を背負うことになり、リスクが高そう」
「インターネットでは悪いことばかり書かれていて不安」
という、ネガティブな印象を持っている方も少なくないと思います。
本記事では、不動産投資の種類を整理した上でそれぞれのメリット・デメリットを解説していきます。目的に合った不動産を見つけていただき今後の参考にしていただけますと幸いです。
不動産投資の種類
日本において、サラリーマンが行う不動産投資でメジャーなものは、居住用の賃貸物件を購入し、入居者に賃貸することにより賃料収入を得るものです。
居住用の収益物件は主に以下の3つの物になり比較すると下記の表の通りとなります。
区分マンション投資
1Rマンション投資とも言われる、最もメジャーな投資になります。
区分(マンションの1部屋)を購入しそれを人に賃貸することで収益を出していきます。区分所有者が複数集まる大規模な建物になり、大手の管理会社が建築時の計画に沿って管理をしているため将来の修繕計画や管理体制が整っている特徴があります。価格帯はエリアと築年数により様々ですが、取り組む方が多い東京都心エリアでは2,000万円〜4,000万円ほどになります。
- メリット
- フルローンで始めやすく、自己資金を抑えて始められる。
- 個人投資家でも駅近・都心など資産性の高いエリアで不動産が保有できる。
- 資産価値の高い(賃貸需要が強い)エリアであれば、空室リスクを抑えて安定した運用ができる。
- デメリット
- 空室時の賃料収入はゼロ＝ローン返済は自己資金で補填する必要がある。
- 利回りが低いものが多い。
- CF(手取りの家賃収入)が一棟アパート/マンション・戸建投資と比較して少ない。
融資が組みやすいので参入ハードルが低く、始めやすいことが一番の特徴です。駅近で好立地の物件が多いため流動性も高く、保有後の出口(売却益)を図りやすいことも大きな特徴です。
一般的に不動産投資はハイリスク・ハイリターンと認識されることが多いですが、区分マンション投資はミドルリスク・ミドルリターンだと言われています。
一棟アパート/マンション投資
1部屋ではなく、アパート、マンションを一棟ごと購入して、複数の入居者に貸し出す手法です。
土地を含めた一つの建物を所有することになるため、自由度が高い一方で建物を維持するための大規模修繕工事なども全てオーナーの負担となります。東京都内にアパートが建築されることは稀なので、関東近辺や地方都市エリアで取り組まれる方が多いです。価格帯はエリアと築年数によりますが、関東圏では5,000万円〜1億円前後のものが多いです。
- メリット
- 利回りが高いものが多い。
- CF(手取りの家賃収入)が区分マンションと比較して大きい。
- デメリット
- 融資を組むのが難しいため自己資金の準備が必要。
- 流動性が低いため、売却をする際の難易度が高い。
融資が組みにくいため参入ハードルが高い特徴があります。物件価格に対して1割ほどの自己資金が必要になることが多いです。新築物件であればフルローンが組める金融機関もあるようですが、収益目線で考えると新築物件はおすすめできません。(詳しくはこちら)
購入時だけではなく、運用中も修繕対応などの費用が発生するためある程度まとまったキャッシュが必要になります。そのため年収3,000万円以上の高年収の方や、土地勘のある地主の方が取り組まれていることが多いです。
戸建て投資
戸建ても賃貸物件として貸し出すことができます。最近では築古の郊外にある戸建て物件を安く仕入れて自分で工事し、高利回りで貸し出すという方法も流行しています。価格帯は数百万円ほどになるものが多いためキャッシュで買って取り組まれる方が多いです。
- メリット
- 高利回りを狙える。
- 価格帯が低いため参入ハードルが低い。
- デメリット
- 物件野情報が出回りにくく、良い物件を見つけるのが困難。
- 自分でリフォームする場合非常に手間と時間がかかる。
主に時間効率面で難点があります。本業である会社員と並行をしながら戸建投資を行うには相当な覚悟が必要になります。趣味のような形で考えるのであればストレスは少ないかもしれませんが、投資目線で考えると効率は悪いです。
あくまで投資のみで生計を立てているような「プロ投資家」レベルでないと継続的に収益を上げることは難しいでしょう。
まとめ
3つの不動産の種類について解説をしました。それぞれの状況や目的によってベストな手法を変わってきます。そのためのヒントとなりましたら幸いです。
個人的に不動産投資デビューとしておすすめは区分マンション投資です。不動産投資を始めたいけど何が良いかと悩み続けたり、不動産投資を始めるために何年もお金を貯め続けるよりは、リスクを抑えて運用を開始した方が何倍もメリットがあります。
他記事でもより詳細な情報を発信していきますので、よろしければご参考ください！
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